Comprare casa, per la maggior parte delle famiglie, coincide con firmare un contratto che durerà venti, venticinque, a volte trent’anni. Il mutuo prima casa è probabilmente l’impegno economico più lungo che si prende nella vita, e lo si sceglie spesso in poche settimane, tra un rogito da fissare e un proprietario che ha fretta di vendere. Nel Lazio il quadro è particolarmente vario. Tra un bilocale in un quartiere semicentrale di Roma e una casa con giardino in un comune della provincia di Viterbo o di Frosinone ci passano cifre che cambiano completamente il tipo di finanziamento necessario, e con esso le domande da fare allo sportello. Quella che arriva per prima, quasi sempre, è la stessa: fisso o variabile?
Tasso fisso o tasso variabile: come funzionano davvero
Il tasso fisso resta identico per tutta la durata del mutuo. La rata non cambia, qualunque cosa succeda ai mercati, e questa prevedibilità è il motivo principale per cui molte famiglie lo scelgono. Il suo valore di partenza dipende da un indice, l’IRS o Eurirs, che riflette le aspettative sui tassi nel lungo periodo, a cui la banca aggiunge il proprio margine, lo spread.
Il tasso variabile segue invece l’Euribor, il tasso al quale le banche europee si prestano denaro, più lo spread. Si aggiorna periodicamente, e la rata con lui. Chi ha acceso un variabile in un periodo di tassi bassissimi e se l’è visto crescere nel giro di un paio d’anni, quando la Banca centrale europea ha alzato i tassi per contrastare l’inflazione, sa bene che cosa significa: rate aumentate di parecchio senza che nulla, nella propria vita, fosse cambiato.
In mezzo esistono soluzioni ibride. Il tasso misto consente di passare dal fisso al variabile, o viceversa, a scadenze prestabilite. Il variabile con tetto, detto anche cap, fissa un limite massimo oltre il quale il tasso non può salire, e di solito costa qualcosa in più all’inizio. Non c’è una formula giusta in assoluto. Conta quanta parte del reddito familiare assorbe la rata, quanto margine resta se le cose vanno male, e quanto si è disposti a scommettere sull’andamento dei tassi per i prossimi vent’anni, cosa che, a dirla tutta, non sa fare con certezza nessuno.
TAN, TAEG e costi accessori: le voci da leggere nell’offerta
Il tasso pubblicizzato in vetrina, il TAN, dice solo una parte della storia. Il numero da guardare è il TAEG, che include anche le spese di istruttoria, la perizia sull’immobile, i costi di incasso della rata e le assicurazioni obbligatorie. Due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG piuttosto diversi, e quindi costare cifre diverse nel corso degli anni.
Prima della firma la banca deve consegnare il Prospetto informativo europeo standardizzato, il cosiddetto ESIS, che riporta tutte queste voci in un formato uguale per tutti gli istituti. È lo strumento più utile per confrontare offerte diverse, e conviene chiederlo a più banche, metterlo sul tavolo e leggerlo riga per riga, con calma, anche se è noioso.
Tra i costi da mettere in conto c’è l’imposta sostitutiva, che per la prima casa è pari allo 0,25 per cento dell’importo finanziato, contro il 2 per cento previsto per gli altri immobili. La polizza contro incendio e scoppio sull’immobile è obbligatoria. Quella sulla vita del mutuatario non lo è, anche se viene proposta spesso e con una certa insistenza: si può rifiutare oppure cercarne una equivalente presso un’altra compagnia.
Le domande da fare in banca prima di firmare il mutuo
Chi va allo sportello con una lista scritta, di solito, esce con un contratto migliore. Alcune domande andrebbero fatte sempre. Quanto finanzia la banca rispetto al valore di perizia? In genere il limite è l’80 per cento, e la differenza va coperta con risparmi propri. Che rapporto tra rata e reddito considera sostenibile? Molti istituti si fermano intorno a un terzo del reddito netto mensile. Quali sono le condizioni per l’estinzione anticipata? Per i mutui prima casa stipulati da persone fisiche la legge esclude penali, ma è bene sentirselo dire.
Vale la pena chiedere anche della surroga, cioè la possibilità di trasferire il mutuo a un’altra banca senza costi, se in futuro le condizioni di mercato diventano più favorevoli. È un diritto previsto dalla legge e non una concessione, anche se nella pratica i tempi possono allungarsi. E poi c’è il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, che copre una parte del finanziamento e facilita l’accesso al credito per chi non ha un grosso anticipo. Le condizioni, specie quelle più vantaggiose riservate a giovani e famiglie con figli, vengono riviste periodicamente dalle leggi di bilancio, quindi conviene verificare quelle in vigore al momento della richiesta.
Per chi non ha dimestichezza con indici, spread e prospetti, confrontare le proposte insieme a un consulente finanziario non legato a un singolo istituto può aiutare a leggere i numeri senza la pressione dello sportello e a valutare il mutuo all’interno del bilancio familiare complessivo, risparmi e altri impegni compresi. Esistono anche i mediatori creditizi, iscritti a un apposito elenco, che si occupano di cercare il finanziamento presso più banche.
Comprare casa nel Lazio: Roma, province e importo del mutuo
La geografia conta più di quanto sembri. A Roma i prezzi al metro quadro variano moltissimo da un quadrante all’altro, e lo stesso budget permette di acquistare superfici molto diverse a seconda della zona. Nelle altre province, da Latina a Rieti, i valori sono in genere più bassi, e questo riduce l’importo da finanziare, ma va pesato con i costi del pendolarismo per chi lavora nella Capitale: abbonamenti, carburante, ore passate sul treno o sul raccordo.
Anche la durata del mutuo segue questa logica. Allungarla abbassa la rata mensile, ma aumenta parecchio gli interessi pagati in totale. Accorciarla fa risparmiare, a patto di poter sostenere rate più alte senza restare senza un margine per gli imprevisti, che in vent’anni arrivano sempre, prima o poi, in una forma o nell’altra.
